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深圳二手房纠纷律师:购买二手房时应审查事项

作者:admin 浏览 发布时间 2019-11-22 14:41:12

  
二手房买卖过程中容易引发纠纷,因为购买二手房要比购买新房复杂,由此引发的二手房买卖纠纷屡见不鲜,究其原因,大多数是因为购买者在买房时为图省事、怕麻烦,忽视对房屋权属的审查,以及为少交税费,未及时办理产权过户登记手续所致。那么购买二手房应从哪些方面对买卖房屋的权属进行审查:  
(1)审查房屋是否具有合法的产权。通过房产管理部门看产权有无争议,防止假产权证,避免“一房多卖”,或是无证的违章建筑。  
(2)审查房屋产权的真正归属。看产权证上业主姓名与售房者身份证是否一致,有无其他共有人。防止无权的人或者是部分产权人未经其他共有人同意擅自出售房屋。如果是夫妻或家庭成员共有的,或继承人共有的房屋,那么买受人应当和全部共有人共同签订房屋买卖合同。共有人不能到场的,应由其出具公证委托书。因为依照法律规定,未经共有人同意,部分共有人擅自转让共有财产所签订的买卖合同一般是无效的。  
(3)审查房屋产权转移是否受到限制。看房屋有无被司法机关查封,有无被抵押,是否是允许上市交易的经济适用虏,近期是否被列入拆迁范围等。房屋的用途是民用还是商用。土地使用权是出让的还是划拨的,出让土地使用年限还有多长,是否是农村集体土地,因为现行法律法规还不允许城市居民购买农村集体土地上所建的房屋。  
(4)实地查看房屋的现状。看房屋的坐落与产权证的登记是否一致,登记面积与实际面积大体是否相当,房屋的结构质量、通风采光、供电、供水、供气、交通状况等是否理想。  
(5)审查房屋是否存在租赁关系。如果买房时,房主与第三人还存在着租赁关系,在此情况下,买受人虽然能取得房屋产权,却有可能因租赁期未满而无法入住;或买卖合同可能因为侵犯了承租人的优先购买权而被撤销,从而陷入诉讼纠纷之中。  
如果购房者注意对上述情况的审查就可以大大降低购房的风险。此外还要注意及时办理产权过户登记,因为依照《物权法》的规定,房屋作为不动产,其物权的设立、变更、转让和消灭,经依法登记发生法律效力,未经登记不发生法律效力。同时,房屋的价款要尽量在产权过户之后再交付,必要时可以提存的方式办理房屋价款的交付,以确保交易安全。

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